목돈으로 오피스텔 투자 vs 배당주 투자 선택

목돈으로 오피스텔 투자 vs 배당주 투자 선택

주식 투자를 하면서 어느 정도 목돈이 만들어지다 보니 1억 정도 투자금이 있다면 추가 대출을 받아 오피스텔 투자를 해서 월세를 받아볼까? 그냥 하던 대로 주식 투자를 계속할까? 하는 고민이 생기더라고요. 주변 경제 블로거분들 중에서도 역세권 주변 오피스텔을 매수해 매달 50~60만 원씩 월세를 받으시는 분들도 많아서 관심이 가긴 했는데 요즘 추세는 오피스텔 투자보다 배당주 배당금 쪽으로 더 기울어진 느낌을 받았습니다.
 
 

 
물론 회원수가 많은 주식 카페에 오피스텔 월세 vs 배당주 배당금에 대한 투자 의견을 물어보긴 했지만 둘 다 해본 분들이 많았고, 대부분은 배당주 투자를 더 선호하시는 느낌이었습니다. 그래서 우리가 목돈으로 두 자산에 대한 투자를 고려할 때 장단점에 대해서 알아보려고 합니다.

오피스텔 투자 vs 배당주 투자

오피스텔 투자의 장단점을 뽑아보면 위와 같은 장단점이 있을 것 같습니다. 실제로 오피스텔 투자를 해보지 않으신 분들도 취득세 4.6%, 주거용 오피스텔로 등록될 경우 향후 매도 시 본인 부동산이 따로 있다면 1세대 2주택자 양도소득세, 세입자가 바로바로 연결되지 않는 공실 문제 등등 많이 들어보셨을 겁니다. 그래서 이런 것 때문에 스트레스를 받는 분들이 꽤 많은 것 같더라고요. 비용과 스트레스가 크기 때문이죠. 1억짜리 오피스텔 취득 시 취득세가 4.6% 면 460만 원을 내고 시작하는 것이니까요.

반면, 대학가나 수요가 꾸준한 직장 주변 오피스텔이라면 공실에 대한 큰 걱정 없이 매달 따박따박 들어오는 이자를 받을 수 있습니다. 다음은 배당주 투자의 장단점인데요. 만약 미국 배당주에 투자를 했을 경우 현재 달러가 1,280원이기 때문에 향후 환율이 1,100~200원대로 내려가면 배당금을 받은 만큼 환차손이 발생할 수 있다는 것. 부동산과 다르게 매일 주가가 변하기 때문에 변동성에 취약하다면 장기 투자가 어려울 것이라는 것. 등등이라는 단점이 있습니다. 장점은 뭐 워낙 잘 알려진 것들이기 때문에 굳이 설명하지 않아도 왜 투자의 장점으로 뽑히는지 잘 아실 것 같고요.
 
 

 
서울 오피스텔 투자 수익률은 어느 정도 될까? 무엇보다 투자에서 중요한 것은 수익률이죠. 그래서 대략적으로 오피스텔 투자를 했을 때 서울 주요 지역 오피스텔 시세가 어느 정도 되는지 직접 찾아봤습니다. 종로 / 남부터미널 서울대 입구 / 신도림 투자금이 어느 정도 한정되어 있기 때문에 최대한 투자금 1억에 월세 50 정도 받을 수 있는 곳을 찾아보니 거의 매물을 찾아볼 수 없더라고요.

더 꼼꼼하게 살펴보면 있을지 모르겠지만.. 그래서 서울 동서남북 역세권 주변으로 종로, 남부터미널, 서울대입구, 신도림 4지역 오피스텔 매매가와 월세를 알아보니 아래와 같은 수익률을 예상해 볼 수 있었습니다. 투자금은 최소 1억 3천에서 1억 7천까지. 월세는 50만 원에서 65만 원까지 계산을 해보니 위와 같은 수익률이 나오더라고요. 여기서 투자금에 100%가 본인 돈이 아니라면 당연히 대출을 받아야 하고, 대출 이자를 감안하면 실 수익률은 더 내려갈 것으로 생각됩니다. 그리고 오피스텔 매매 시 취득세 4.6%가 있기 때문에 최소 1억이면 460만 원의 비용이 발생합니다. 그래서 대충 1억 정도 모으고 3~5천 정도 대출을 받으면 수익률이 생각보다 높진 않겠더라고요. 그러나 오피스텔 투자의 장점은 매달 꾸준히 월세가 들어오니 뛰어난 현금 흐름으로 재투자를 할 수 있다는 장점이 있으니 투자를 하고 계시는 분들이 있지 않을까 싶어요.

배당주 투자 수익률은 어떨까?

만약 이 돈을 가지고 제가 투자하고 있는 맥쿼리인프라에 투자를 한다면? 국내 대표 배당주인 KT&G (배당수익률 5% 내외)에 투자를 한다면? 얼마를 받을 수 있을까요? 최대한 배당소득세 절세를 위해 ISA 계좌 한도인 1억 내에서 배당주를 매수한다면 배당금은 다음과 같습니다. 맥쿼리는 배당수익률이 약 6%, KT&G는 5%정도 되니 위와 같은 배당금을 받을 수 있을 것이라고 생각합니다.

여기에 ISA 계좌를 활용하면 서민형의 경우 400만 원까지 비과세가 되니 1억을 넣어도 4~5년 정도는 배당소득세를 1원도 내지 않고 배당금을 받을 수 있습니다. 이렇게 보면 사실 오피스텔 투자보다 배당 수익률이 1~2% 정도 높으니 투자금 대비 배당금이 더 효율적이지 않나? 하는 생각도 들더라고요. 확실히 금액이 크니까 배당수익률 1%에도 금액이 크게 움직이는 것을 알 수 있었습니다.

그럼에도 불구하고 4~5년 전에 오피스텔을 매수했던 투자자분들은 월세뿐만 아니라 엄청난 시세차익까지 수익을 올릴 수 있었습니다. 그동안 꾸준히 월세도 받으셨고요. 그래서 이런 장점을 보면 관심이 가는 투자처이기도 한데 부동산 시장 상황은 규제에 따라 많이 달라지기 때문에 꾸준한 공부와 모니터링이 필요한 것 같습니다. 뭐 그렇다고 당장 주식을 다 팔고 부동산을 매수하진 않을 거라서 앞으로도 관심 분야를 넓혀가며 투자 공부를 해보려고 합니다.