부동산 주택담보대출규제 차주단위 DSR 40% 대출총량제 정리

부동산 주택담보대출규제 차주단위 DSR 40% 대출총량제 정리

이번 시간에는 한번 부동산 주택담보대출규제 차주단위 DSR 40% 대출총량제 정리해서 알아보는 포스팅을 준비해봤다. 알듯하면서 모르는 분들이 많으니 이번 기회에 정리해보기 바란다.​

2021년 8월, 국내 주택 시장은 일대 충격에 휩싸였다. NH농협은행이 주택담보대출, 전세대출, 집단대출 등 부동산 관련 신규 대출을 전면으로 중단했기 때문이다. 이후 다른 은행들 역시 대출중단을 전격적으로 시행했다.

예컨대 하나은행은 10월부터 신용대출과 아파트론 일부 대출을 중단했고, 주택담보대출의 대환대출을 중단하기로 했다. 시중 주요 은행들이 대출 취급을 중단하자, 시장에는 대출이 되는 은행이 어디냐는 질문과 함께 신한은행이 대출을 취급해준다고 하면서 신한은행 창구로 대출을 받으러 달려가는 웃지 못할 일이 일어나기도 했다.

이때 등장한 개념이 '대출총량제'다.
가계부채 관리 방안의 시작은 DSR이었다. DSR은 'Debt To Service'의 약자로, 총소득 한도의 일정 비율만큼 전체 대출의 원리금 상환 비율을 정하여 상환 능력 기준의 대출한도를 운영한다는 것이다.​

부동산대출규제 DSR 이전에는 앞서 살펴본 LTV, DTI 기준이 있었다. 보통 부동산 담보대출의 경우 대출한도를 두며, 우리에겐 이것이 익숙한 개념이다. 예를 들어 서울 소재 5억 원짜리 아파트가 있다면 LTV 50% 2억 5,000만 원 한도 내에서 대출을 받을 수 있다는 뜻이다.

주택담보대출은 LTV나 DTI를 통해서 관리할 수 있지만, 문제는 2020년부터 급증하기 시작한 신용대출과 전세대출이었다. 이런 대출이 매월 상당한 규모로 증가하고 있음에도 DTI가 적용되는 것이 아니다 보니 가계대출이 천정부지로 치솟은 것이다.

그래서 이 부분을 강조하기 위해 금융위가 4·29대책을 통해 DSR을 2022년 1분기부터 적용하겠다고 발표했다. 그러다가 2021년 10월, 금융위는 대출 증가 속도가 너무 가파르다며, 주택담보대출 DSR 적용시기를 다시 앞당겨서 발표했다. 그것이 2차 가계부채 관리 방안발표이며, 이 시기를 기준으로 대출을 받기가 매우 빡빡해졌다.

문제는 1차 발표에도 불구하고, 가계대출 증가 속도가 누그러지지 않았다는 점이다. 2021년 상반기는 가계대출 수요가 급증했고, 주택담보대출뿐 아니라 전세대출, 신용대출 및 기타대출의 수요마저 폭증했다.​ 이에 금융위는 당초 2022년 7월 시행 예정이던 차주 단위 DSR을 2022년 1월부터 시행한다고 발표했다.

차주단위 DSR이 시행되면 전체 차주의 13%, 전체 대출의 51.8%가 적용 대상이 되어서 대출 규제를 받는 차주가 DSR 시행 이전 대비 4배 정도 증가하게 되었다. 그리고 2022년 7월 DSR 3단계가 적용되면서 전체 대출의 77%, 전체 차주의 약 30%가 대출 규제 적용을 받게 되었다. 그만큼 대출이 어려워졌다

DSR은 총부채원리금상환비율이라고 말했다. DSR 40%는 차주가 연소득 대비 매년 마다 상환할 원금과 이자 합이 전체소득 대비 40%를 넘길수 없다는 것을 의미한다. 쉽게 이야길 해보면 연소득 1억원인 사람이 DSR 40%를 적용받게 되면 원금과 이자를 합한 금액이 년간 4000만원을 넘으면 안된다는 것이다. 때문에 DSR 40%를 넘지 않으면서 대출하려고 하면 년 상환액을 줄여야 하기에 대출기간을 길게 가져야 한다.

기존에 대출이 있다면 이는 부동산대출규제에 포함이 되지 않고 신규건에 대해서만 적용이 이루어진다. 또한 마이너스통장의 경우 실제로 대출을 받은 금액이 아니라 마통 한도가 DSR에 잡히게 되니 이부분은 유의해야한다.

대출총량제도 있다. 앞서 봤듯이, 대출총량제는 시중은행이 대출상품을 일정 기간 중단할 수 있음을 보여주면서 상당히 파급력 있는 규제임을 명확히 했다.

대출총량제 나온 배경

대출총량제가 나온 배경은 이렇다.
2016년 연간 11.6%의 증가율을 보인 가계신용 증가율이 점차 감소하기 시작해서 2019년에는 약 4.1%까지 줄었다. 그런데 2020년에 다시 7.9%로 증가하면서 가계신용이 GDP의 100%를 넘긴 것이다.

그래서 정부는 대출 증가율의 약 4%로 규정하고, 2021년에 한해서는 5~6%를 허용하더라도 2022년 이후부터는 4% 수준의 대출 목표가 유지되도록 관리하겠다는 것이었다. 이것이 대출총량제다. 이 정책 목표하에 2021년 하반기부터 시중은행에서 주택담보대출 및 신용대출을 중단한 은행들이 나온 것이다.​ 대출총량제의 영향은 컸다. 소비자들이 즉시 느낄 수 있었기때문이다. 대출총량제는 단순히 주택 가격 상승을 억제하기 위해서만 도입된 것이 아니다.

가계부채의 수준과 규모가 우리 경제전체를 위협할 수 있는 수준만큼 올라갔다는 점에서 나타난 규제다. 따라서 단순히 부동산 규제를 완화한다는 측면에서 마냥 두고 볼 수만은 없는 일이었다.

부동산 주택담보대출규제 차주단위 DSR 40% 대출총량제 정리해봤다. 대출은 지금 같은 시기에 되도록 안받는게 좋긴하다. 미국연준이 금리인상 기조를 유지하고 있기 때문이다.