2기 신도시 아파트 투자 (위례, 판교, 파주운정3지구 등등)

2기 신도시 아파트 투자 (위례, 판교, 파주운정3지구 등등)​

사람들은 1기 신도시에 비해 2기 신도시 매수 여부를 더 많이고민스러워한다. 2기 신도시 아파트에 거주하거나 투자하고 싶은데 아직 불안한 요소들이 많고, 투자 비용도 1기 신도시보다 많이 필요하다. 그래서 지금 매수해야 하는지에 대한 판단이 서지 않기 때문일 것이다.

오늘 매수해서 내일 매도하는 단타 투자가 아닌 이상 부동산 투자는 눈앞만 보고 투자하면 안 된다. 그건 투기다. 정상적인 부동산 투자라고 한다면 반드시 미래 가치를 보고 해야 한다.​

당장의 시세 변동보다 시간이 지날수록 시세가 꾸준히 상승할 확률이 높은 부동산에만 투자해야 한다는 얘기다.

이를 위해서는 해당 부동산의 발전 가능성에 대한 확신이 있어야 한다. 따라서 2기 신도시에 투자한다고 할 때도 당장의 시세 변동보다는 발전가능성을 보고 접근해야 한다.​

2기 신도시의 발전 가능성을 어떻게 예측해볼 수 있을까? 1기 신도시의 성장 과정을 보면서 벤치마킹하면 된다.

1기 신도시의 전성기는 대체로 2005~2008년이었다. 1기 신도시의 최초 입주 시기가 1991~1997년 정도였다. 최초 조성된 지 약 10년의 시간이 지나서야 전성기가 온 것이다. 1기 신도시도 입주 초기에는 지금의 2기 신도시처럼 불안과 초조의 시간을 겪어야 했다. 분당도 그랬고 일산, 평촌, 중동, 산본도 마찬가지였다.​

10년이라는 물리적 시간이 지나서야 안정된 주거지로서 가치를 인정받았다. 그렇다면 왜 10년이라는 시간이 필요했을까? 교통·교육· 상권·환경이라는 기반시설이 제대로 역할을 하는 데절대 시간이 필요했고, 그 기간이 10년이었던 것이다.​

2기 신도시는 어떻게 전망해야 할까? 먼저 2기 신도시의 최초 입주 시기를 보면 동탄 1기가 2007년 최초로 입주했고, 판교가 2009년부터 본격적으로 입주했다.​

이 두 지역을 제외하면 대부분 2011년 이후에 입주했다. 광교, 운정, 김포, 동탄2, 위례는 최초 입주 시기로부터 채 5년도 되지 않았다는 것이다. 게다가 아직 건설 중인 지역들도 꽤 있다. 현재 기준으로 보면 당연히 기반시설이 부족할 수밖에 없다. 김포, 동탄2, 운정신도시를 보면서 이 지역은 인기 주거지가 되기에는 부족한 지역인 것 같다'고 판단을 내리기에는 너무 이르다는 것이다.​

물론 2기 신도시 중에서 판교, 광교, 위례는 이미 활성화가 되어있다. 하지만 이곳들은 그 외 2기 신도시와는 다른 시작을 했다. 이미 상당한 기반시설을 가진 곳을 베이스캠프로 두고 출발한 곳이었다.​

판교는 분당이라는 거대도시에 인접해있고, 광교는 수원 영통이라는 경기도 최고 도시와 같은 권역이다. 그리고 위례는 서울권, 그것도 강남권 가까운 입지다.​

현재의 단편적인 모습으로 1기 신도시 대비 2기 신도시의 경쟁력을 평가하기는 어렵다. 하지만 투자를 위한 평가는할 수 있다.​

예를 들어 기반시설이라는 입지 경쟁력이 1기 신도시와 유사한 수준이라면, 2기 신도시가 무조건 경쟁력이 높다. 새 시설, 새 아파트라는 이유만으로도 경쟁력이 높을 수밖에 없다. 게다가 2기 신도시는 1기 신도시보다 발전 가능성이 더 크기도 하다.​

물론 1기 신도시도 재건축이나 리모델링이 집단적으로 실시된다면 상품 경쟁력을 다시 높일 수는 있다.​

하지만 현재 활발하게 개발·분양되고 있는 서초구 반포동·잠원동, 강남구 개포동, 강동구 고덕동·둔촌동처럼 1기 신도시에서 대규모로 재건축 또는 리모델링이 진행될 계획은 앞으로 10년 동안은 없다. 따라서 현재 시점에는 2기 신도시의 발전 가능성을 주목하는 것이 더 합리적인 방법이 되겠다​

2기 신도시 아파트 투자

물론 지역마다 기반시설이 제대로 갖춰지는 시기가 다ㄹ르다. 그 영향력도 다르다. 2기 신도시도 입지마다 다른 전략을 가지고 있어야 한다. 판교는 분당보다 강한 지역이 됐다.

광교도 수원보다 경쟁력이 더 높다. 김포와 파주는 거대한 일산과 계속 경쟁하고 있다. 물론 아직은 일산을 역전할 만한 내공을 갖추지 못했지만, 동탄은 1기 신도시와 경쟁하는 체제가 아니다.​

스스로의 수요를 충당해야 하는 지역이지요. 산업단지가 들어오고 일자리가 많아질수록 동탄은 엄청난 경쟁력을 갖출 것이다. 규모만 보면 1기와 2기 신도시 중 가장 큰 규모다. 현재 미분양이 쌓이고 있는 지역 중 한 곳이지만, 그것은 신규로 분양되는 동탄의 변두리 지역이지 동탄역 주변의 중심 지역은 프리미엄이 1억원 이상 형성되어 있다.

2기 신도시에 투자해야 하는 시기와 방법을 고민할때 1기 신도시에 주로 투자했던 방법인 갭투자, 즉 전세가율이 높은 지역만 소액으로 투자하는 방법으로는 어려운 지역이다. 2기 신도시는 발전 가능성을 보고 중장기 입지 투자를 해야 하는 지역이다.​

신도시의 초기에는 프리미엄이 있더라도 핵심 지역을 매수하는 것이 바람직하고, 미분양 물량 중에서도 입지의 발전 가능성이 큰 지역은 오히려 초기가 투자 타이밍이 될 수 있다.

2기 신도시 중에서도 현재 전세가가 분양가를 넘어선 지역들이 계속 생기고 있다는 사실은 투자 경쟁력이 높아지고 있음을 증명하는 것이다.